Caracas, 21 Nov. AVN.- El Ministerio de Vivienda y Hábitat hizo público este miércoles el método y las tablas contentivas del valor de construcción de las viviendas en alquiler, que servirá de base para determinar el Valor de Reposición (VR) que utilizará la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi) para el cálculo del importe de los inmuebles, a fin de determinar los cánones de arrendamiento y el precio de venta de las casas a los inquilinos.
La resolución, publicada en la Gaceta Oficial número 40.054 de fecha 20 de noviembre de 2012, contiene seis tablas con 236 valores de construcción, que van desde 1.860 hasta 8.430 bolívares por metro cuadrado, desglosados por el tipo de vivienda (multifamiliar o unifamiliar), su sistema constructivo (aporticado o túnel) y la cantidad de pisos del inmueble. (Ver Gaceta Oficial y leer desde la página 35)
Este valor de reposición (VR), que corresponde a cuánto costaría construir el inmueble en la actualidad, es uno de los elementos de la fórmula para definir el valor del inmueble y, con ello, del canon de arrendamiento, contenida en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, promulgada en noviembre de 2011.
La fórmula incluye también las dimensiones del inmueble, la depreciación (medida en porcentaje según la vida útil del inmueble, su uso, calidad, mantenimiento y conservación), la vulnerabilidad sísmica y la región geográfica.
El artículo 74 de la Ley establece que el Ministerio de Vivienda tiene la responsabilidad de definir ese valor de construcción actual, que representa el VR. Deberá emitirlo anualmente, expresado en bolívares por metro cuadrado. Ese valor "estará en concordancia con las políticas nacionales que garanticen un costo real, según las regulaciones que el Estado establezca, contrarrestando la especulación económica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de toda la población", indica la legislación.
La Sunavi es el único ente que, de acuerdo con la Ley, debe fijar los cánones de arrendamiento en el país.
Rígel Sérgent, miembro del colectivo Movimiento de Inquilinos, que participó tanto en la redacción de la Ley como en las recientes discusiones con el Ministerio para definir el VR, explicó este miércoles que existe un rango amplio de valores de construcción, lo cual implica que el canon de arrendamiento será particular para cada vivienda, dependiendo de sus condiciones, método constructivo, años de haber sido erigida, vulnerabilidad sísmica, etc.
Mencionó varios ejemplos extraídos de cálculos realizados durante el debate: Una vivienda construida hace 58 años, de 60 metros cuadrados, ubicada en Chacao, arrojó un alquiler mensual de 300 bolívares. Otro apartamento, edificado hace dos décadas, de 70 metros cuadrados y en excelente estado de conservación, tendría un canon de 1.400 bolívares.
El procedimiento para definir el valor del inmueble comienza con una inspección, que deberá ser practicada por la Sunavi y que contará con el acompañamiento de los integrantes de los movimientos sociales.
La resolución del Ministerio de Vivienda incluye la tabla de inspección que se utilizará en estos casos, a los fines de obtener los puntajes para la determinación del valor de la construcción. Esa tabla precisa una cantidad de puntos según las características del inmueble: los materiales de su estructura, paredes, techo, pisos, instalaciones sanitarias, eléctricas y mecánicas; carpintería en ventanas y puertas.
La tabla de inspección también incluye una segunda parte, relacionada con la comodidad del inmueble y áreas comunes: número de habitaciones, baños, sótano, cocina integrada al recibo; escaleras, parque infantil, piscina, jardín, cancha, sala de fiesta, gimnasio, maletero, etc.
Esa inspección arrojará un puntaje. Con esa cifra, se remite a las otras tablas que contienen el valor de la construcción, según el tipo de vivienda: multifamiliares (edificios) o unifamiliares (casa). Se considera también el sistema constructivo (aporticado: vigas y columnas) o tipo túnel (nuevas construcciones como algunas de la Gran Misión Vivienda Venezuela), si tiene sótanos y ascensores.
El valor de construcción mínimo de 1.860 bolívares por metro cuadrado recae sobre una casa, sin sótano, que obtenga menos de 29 puntos en la inspección, y el de 8.430 bolívares es para un edificio de más de treinta pisos, que sume más de 444 puntos.
Qué dice la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos
El presidente de la Asociación de de Propietarios de Inmuebles Urbanos, Roberto Orta Martínez, cuestiona que el esquema de el cálculo de alquileres que será oficializado este miércoles, genere justicia y oferta para las partes implicadas en el sistema inmobiliario del país.
Según indicó el método no fue discutido a su totalidad por los representantes del sector.
En ese sentido citicó que APIUR no fue convocada a las reuniones que hiciera la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda con el Ministerio de la Vivienda de cara a la oficialización del método de cálculo de alquileres, “siempre sucede lo mismo que los propietarios son excluidos, discriminados de cualquier discusión y nada más se atiende a las asociaciones de inquilinos que por cierto, todos sus miembros son miembros del Psuv, casualmente”, dijo.
Orta Martinez desestima que el esquema de cálculo de alquiles genere ofertas para los interesados en el sector, afirmó que la inseguridad jurídica, “los procedimientos complicados y revesados que trae esta ley y evidentemente el funcionamiento de la Superintendencia que no está instalada a nivel nacional, no hay delegados nombrados por gaceta en la mayoría de los estados, y evidentemente hay un estado de injusticia para muchos propietarios”.
Por otra parte realizó tres críticas puntuales al contenido de dicho método de cálculo, al aseverar que el instrumento obvia valoraciones estructurales de importancia. “Nosotros tenemos una cantidad de objeciones al método que se va a aplicar según la ley de arrendamientos de viviendas por tres elementos principales, primero: desconoce totalmente el valor del terreno donde esté ubicada la vivienda que se va a evaluar o ubicar. En segundo lugar: se obvia también lo que son los accesorios que forman para del inmueble; es decir, puestos de estacionamiento maleteros etc, que forman parte del precio cuando un propietario paga una propiedad”, puntualizó.
Además criticó que a su juicio la ley de arrendamientos de viviendas “obvia la ubicación del inmueble y le otorga el valor a cualquier inmueble con las mismas características en una zona geográfica, valdría lo mismo”, es decir todo inmueble que esté en una misma región geográfica con las mismas características y con la misma edad, costaría lo mismo sin importar la ubicación.
En detalle
De acuerdo con la Ley, para calcular el canon de arrendamiento, el Valor del Inmueble (VI) se divide entre doce (las doce cuotas de alquiler del año) y se multiplica por el porcentaje de rentabilidad anual. Este porcentaje es de: 3% si es multiarrendador (si el propietario tiene tres o más inmuebles alquilados) o 5% si es pequeño arrendador (hasta dos viviendas alquiladas).
El reglamento de la Ley, dictado en noviembre de 2011, establece que el Valor del Inmueble se obtiene dividiendo el Valor Actual del Inmueble entre el valor total del metro cuadrado de áreas vendibles del inmueble y multiplicando por el metraje cuadrado de la vivienda.
El Valor Actual del Inmueble se determina con el Valor de Reposición y otras variables. La fórmula es: VAI= VR X (1-K / 100) X VS X VG
VAI: Valor actual del inmueble
VR: Valor de reposición
K: Depreciación del inmueble
VS: coeficiente de vulnerabilidad sísmica
VG: variación geográfica
El valor de reposición se obtiene multiplicando el valor actual del costo del metro cuadrado de la construcción según la tipología constructiva (lo que se publicó este miércoles) por el total de metros cuadrados del inmueble.
La depreciación tiene que ver con los años de la construcción: desde cero hasta 99 años. Maneja nueve condiciones del inmueble: excelente, muy buena, buena, normal, regular, malo, muy malo, demolición e irrecuperable. En función de estas condiciones se establece un porcentaje, precisa el Reglamento.
Por ejemplo, si no llega al año de construido y se califica como de excelentes condiciones, el porcentaje de depreciación es de cero. Si tiene cinco años de construido y se califica como de condiciones normales, la depreciación es de 10,5%. Si tiene 16 años de construida y las condiciones de la vivienda son muy malas, la depreciación es de 57%. Si tiene veinte años de construida y se califica como excelentes condiciones, la depreciación es de 12%.
La vulnerabilidad sísmica es el factor asociado a la edad de la construcción y a la normativa de diseño utilizada en materia de sismoresistencia. Va desde un inmueble construido antes de 1939, que tendrá una Vulnerabilidad Sísmica de 0,6; hasta los que fueron construidos después de 2011, con una VS de 11.
El coeficiente de variable por ubicación geográfica (VG) es el factor asociado a la variación del valor del inmueble por localización en una región.
El VG es de 1 si está ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estados centrales, el valor es de 0,79. En Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en los llanos, de 0,62; en Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona insular, de 0,94.
AVN 21/11/2012 12:34
