En la fórmula para determinar el valor del inmueble se toma en cuenta la depreciación. Ésta tiene que ver con los años de la construcción: desde cero hasta 99 años.
Los inquilinos fueron tajantes este viernes: el objetivo de la regulación de los cánones de alquiler, que está a cargo de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi) por mandato de la Ley, es lograr una relación más justa entre los propietarios y los arrendatarios, no violar la propiedad privada.
"Hay información distorsionada. Queremos hacer un llamamiento a la calma de la colectividad. No hay intento de violar la propiedad privada. No queremos hacernos de la propiedad donde vivimos", afirmó Elízabeth Santos, integrante de la Red Metropolitana de Inquilinos.
Los integrantes de los colectivos de inquilinos ofrecieron una rueda de prensa a propósito de la publicación del valor de la construcción de los inmuebles en alquiler por parte del Ministerio de Vivienda y Hábitat, con el cual se determina el valor de reposición, es decir, cuánto costaría construir el inmueble en cuestión en la actualidad.
Este es el elemento que faltaba para precisar el valor del inmueble, que sirve para fijar el precio de venta de las viviendas alquiladas, en caso de que el propietario desee venderla, y precisar el canon mensual que deben pagar los arrendatarios.
Ese canon se obtiene al dividir el Valor del Inmueble (VI) entre doce (las doce cuotas de alquiler del año) y luego multiplicar por el porcentaje de rentabilidad anual: 3% si es multiarrendador (si el propietario tiene tres o más inmuebles alquilados) o 5% si es pequeño arrendador (hasta dos viviendas alquiladas).
A partir de la publicación de este procedimiento, la Sunavi podrá cumplir con su tarea de definir los montos de los alquileres en Venezuela, sean apartamentos, casas o habitaciones, tal como lo señala la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, promulgada en noviembre de 2011.
La Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur) y la Cámara Inmobiliaria han rechazado la metodología por cuanto aseguran que implica valores por debajo del mercado y no toma en cuenta el terreno ni la ubicación.
Mentira 1: No se toma en cuenta el valor del terreno
El terreno sí es tomado en cuenta. En la tabla de la inspección que se debe efectuar para determinar el valor de la construcción, uno de los items que se cuantifica tiene que ver con el área de la parcela.
De igual manera, al calcular el valor del inmueble, se incluye el área total de la construcción, lo que abarca el terreno. Eso está contenido en el documento de condominio de los edificios, explicaron los inquilinos.
Mentira 2: Debe discriminarse por sectores
Uno de los elementos de la fórmula establecida en el reglamento de la ley para definir el valor actual del inmueble es la variación geográfica. La localización del inmueble determina el coeficiente de variable por ubicación geográfica (VG).
La puntuación de acuerdo a la región (VG) es de 1 si el inmueble alquilado está ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estados centrales, el valor es de 0,79. En Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en los llanos, de 0,62; en Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona insular, de 0,94.
No hay diferenciación por zonas dentro de las regiones, sino que el valor del inmueble dependerá de sus características propias y no de elementos externos.
Los inquilinos han destacado que en la búsqueda de un nuevo modelo de sociedad socialista, no puede haber diferenciación o discriminación entre sectores de una misma región.
Maglene Sierraalta, de la Asociación Bolivariana de Inquilinos, comentó que hay apartamentos de lujo en zonas populares, porque hay personas que han dedicado esfuerzos para optimizar su propiedad, mientras que también hay otros inmuebles en zona de clase media alta que están en precarias condiciones porque sus propietarios no han invertido en ellos.
Entonces, de nuevo, el valor del inmueble dependerá de su uso y las condiciones en las que se encuentra.
Asimismo, los colectivos y la propia Sunavi han señalado que tampoco puede cobrar adicional por el alquiler si el inmueble esté cerca de un elemento natural o de servicios como hospitales, centros comerciales, estaciones de Metro, por cuanto estas condiones no dependen del propietario.
Mentira 3: Alquileres especulativos
La especulación ya no determinará el valor del inmueble en alquiler, sino que este dependerá de sus condiciones. Esto se logra a través de fórmulas objetivas contenidas en la ley y en su reglamento, que abarca, además del valor de reposición, la depreciación, la vulnerabilidad sísmica y la variación geográfica.
La tabla de inspección incluye 256 ítems para evaluar los elementos de la vivienda, como estructura, paredes, pisos, ventanas, puertas, altura del edificio, obras interiores y exteriores.
Todo se toma en cuenta: materiales, instalaciones eléctricas, sanitarias y mecánicas; tuberías, ascensores, cantidad de pisos, tipo de escaleras, puestos de estacionamiento, sótano, muro de contención, parque, piscina, jardín, canchas, conserjería, rodapié, cocina integrada o aislada, tipo de piezas sanitarias, baños, los gabinetes, áea de superficie de la parcela y hasta las puertas de la ducha, entre otros.
Cada elemento tiene un puntaje, cuya sumatoria remitirá a las tablas del valor de construcción por metro cuadrado, expresado en bolívares. En total son 236 valores de construcción distribuidos en seis tablas.
Las tablas se dividen en edificios o casas. Las de edificios o viviendas multifamiliares se desglosan, a su vez, en tipo de construcción: aporticado (el tradicional, más costoso) y el tipo túnel (nuevas construcciones). Asimismo, tendrían valores diferentes según el número de pisos y si tienen sótanos y ascensores.
Los valores van desde 3.210 bolívares por metro cuadrado si el puntaje es menor a 57 y es un edificio de hasta cuatro pisos, construido con un sistema tipo túnel, sin sótano y sin ascensor, hasta 8.430 bolívares si es una edificación que obtuvo más de 444 puntos, de más de treinta pisos, construido con un sistema aporticado, con sótano y con ascensores.
Los valores de construcción de las casas o viviendas unifamiliares se ubican entre un mínimo de 1.860 bolívares por metro cuadrado, si obtiene menos de 29 puntos y no tiene sótano, y un máximo de 7.050 bolívares por metro cuadrado, si sumó más de 473 puntos y tiene sótano.
Cada valor fue determinado en mesas de trabajo entre inquilinos y el Ministerio, con orientación de especialistas, sobre la base de estudios acerca del costo de los elementos de construcción y su evolución así como las micropartidas de las tipologías de construcción en Venezuela.
Los movimientos sociales y la Sunavi recalcaron que ni Apiur ni la Cámara Inmobiliaria presentaron propuestas sobre el cálculo del valor de reposición.
¿Vale un inmueble viejo lo mismo que uno nuevo?
La respuesta lógica es no. Por ello, en la fórmula para determinar el valor del inmueble se toma en cuenta la depreciación. Ésta tiene que ver con los años de la construcción: desde cero hasta 99 años, y está establecida en el artículo 21 del reglamento de la ley, en la tabla Ross-Heideke.
La table es un esquema usado en todo el mundo para precisar la depreciación por los años de construcción de un inmueble y el estado de conservación.
Arroja nueve condiciones del inmueble: excelente, muy buena, buena, normal, regular, malo, muy malo, demolición e irrecuperable. En función de estas condiciones se establece un porcentaje.
Por ejemplo, si no llega al año de construido y se califica como de excelentes condiciones, el porcentaje de depreciación es de cero. Si tiene cinco años de construido y se califica como de condiciones normales, la depreciación es de 10,5%. Si tiene 16 años de construida y las condiciones de la vivienda son muy malas, la depreciación es de 57%. Si tiene veinte años de construida y se califica como excelentes condiciones, la depreciación es de 12%.
Campaña mediática
Los inquilinos rechazaron los ataques que han sufrido por parte de Apiur y la Cámara Inmobiliaria, e incluso indicaron que prevén acudir a la Comisión Nacional de Telecomunicaciones (Conatel) para que tome medidas por las arengas contra los arrendatarios, efectuadas por el conductor del programa Buenas Noches, transmitido el pasado jueves en el canal privado Globovisión.
"Los inquilinos somos pueblo, no somos delincuentes. Le estamos dando cumplimiento a la ley. La posición de ellos (grandes propietarios) es capitalista, ven la vivienda como mercancía. La nuestra es humanista, la vivienda es un derecho", expresó Yurani Prado, vocera de la Red Metropolitana de Inquilinos.
(Agencia Venezolana de Noticias)
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